Validité du mandat de vente : attention aux causes juridiques de nullité !

Le cadre juridique des activités d’entremise et de gestion immobilière relevant de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n° 72-678 du 20 janvier 1972, recense plus d’une trentaine de causes de nullité pouvant affecter la validité d’un mandat de vente.

Bien qu’il s’agisse d’une nullité de nature désormais relative (et non plus absolue) depuis le revirement opéré par la Cour de cassation en 2017, le droit à honoraires du professionnel de l’immobilier n’en demeure pas moins en jeu. C’est pourquoi il appartient à ce dernier de veiller à ce que les mandats qui lui sont confiés respectent effectivement l’ensemble des exigences légales et réglementaires en vigueur.

Parmi lesdites causes de nullité, en voici les principales, habituellement regroupées en trois catégories touchant à la capacité d’exercice desdites activités, aux conditions de forme du mandat et aux modalités de tenue du registre des mandats.

Capacité d’exercice des activités d’entremise et de gestion

Une fois la carte professionnelle délivrée, l’autorisation d’exercice conférée par celle-ci n’est pas exempte de perte de validité, notamment dans l’hypothèse de modifications qui interviendraient sans que les formalités d’actualisation de la carte soient dûment effectuées, notamment en cas de modification des statuts de la société titulaire (changement d’actionnariat, de gérance, de siège social, etc.) ou de non-renouvellement de la garantie financière ou de la police d’assurance.

Il en est de même en ce qui concerne le renouvellement de la carte professionnelle qui, s’il n’intervient pas dans les délais impartis, entraîne la perte du droit à exercer.

Quant à l’habilitation dont chaque collaborateur doit obligatoirement être titulaire dans le cadre des activités qu’il exerce pour le compte de la société titulaire de la carte professionnelle, elle doit mentionner avec précision l’étendue des pouvoirs dévolus, en plus de se trouver constamment en cours de validité.

Conditions de forme du mandat

Sous peine de nullité, le mandat de vente doit :

• prendre la forme d’un contrat écrit et être conclu préalablement à toutes négociations ;
• libeller en caractères très apparents toute clause pénale, d’exclusivité ou relative aux modalités de résiliation ;
• comporter une série de mentions obligatoires, telles que :
  • les conditions dans lesquelles sont autorisés la réception, le versement ou la remise de sommes d’argent par le mandataire,
  • le montant déterminé ou déterminable des honoraires ainsi que la partie qui en aura la charge,
  • la durée nécessairement limitée du mandat,
  • l’étendue de la mission du mandataire ainsi que les moyens prévus de diffusion des annonces commerciales,
  • en cas d’exclusivité, les actions spécifiques à mener par le mandataire ainsi que la périodicité et les modalités de ses comptes rendus.

Modalités de tenue du registre des mandats

L’enregistrement des mandats de vente au sein d’un registre spécialement prévu à cet effet (relié et coté sans discontinuité) doit être effectué selon un ordre chronologique et sans blanc ni rature ou surcharge.