Le vendeur peut-il se rétracter après avoir accepté une offre d’achat ?

Lorsque l’offre d’achat émise par l’acquéreur a été acceptée par le vendeur, il y a accord sur la chose et sur le prix. La vente est alors « parfaite » selon la loi (art. 1583 du code civil). Dès lors, le vendeur engagé ne peut théoriquement plus se rétracter. Quelques nuances à ce principe sont néanmoins apportées par la jurisprudence.

Définition d’une offre d’achat en droit immobilier

L’offre d’achat d’un bien immobilier est un acte juridique unilatéral, par lequel un candidat acquéreur s’engage à l’achat du bien concerné à des conditions et à un prix qu’il fixe lui-même.

Pour être valable, une offre d’achat doit être écrite et comporter au moins les éléments suivants :

• la désignation précise du bien immobilier (adresse, type de bien, superficie, nombre de pièces, dépendances, etc.) ;
• la date à laquelle l’offre d’achat est établie ;
• la durée de validité de l’offre (généralement une à deux semaines) ;
• le prix proposé par l’acquéreur (qui peut être différent de celui demandé par le vendeur).

Si l’offre d’achat est ensuite acceptée par le vendeur, dans le délai de validité et aux conditions et prix fixés par l’acquéreur, les deux parties sont en principe engagées par cette acceptation.

Le vendeur n’est toutefois pas obligé d’accepter l’offre d’achat telle qu’elle lui a été transmise par le candidat acquéreur. Il est aussi en droit de :

• refuser l’offre, notamment lorsque le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur au prix de vente ;
• la date à laquelle l’offre d’achat est établie ;
• négocier avec le potentiel acquéreur un autre prix ou des conditions différentes, en émettant une contre-proposition qui rendra caduque l’offre d’achat initiale.

Formalisme juridique de l’acceptation émise par le vendeur

À la différence de la mention « lu et approuvé », qui signifie simplement prise en compte de l’existence d’un acte, la jurisprudence a précisé qu’une offre signée et revêtue de la mention « bon pour accord » par le vendeur, valait offre acceptée (1e ch. Civ., 2 juillet 1991, n° 90-10.187).

Il en est de même lorsque la proposition d’achat est issue d’un document intitulé « lettre d’intention d’achat » et que la mention manuscrite « bon pour accord » du vendeur est, par exemple, portée sur une lettre de l’avocat du vendeur faisant état de cette proposition d’achat (3e civ, 29 septembre 2016, n° 14-26.674).

Cas de non-validité de l’acceptation du vendeur

Étant donné que le vendeur se trouve juridiquement engagé à vendre dès lors qu’il a accepté une offre d’achat suffisamment précise et complète, il ne devrait pas pouvoir se rétracter par la suite, notamment en refusant de signer un compromis de vente.

En revanche, si l’offre d’achat acceptée par le vendeur comporte une formulation du type « En cas d’acceptation de la présente proposition, un acte sous seing privé sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente », cette offre ne peut être considérée comme engageant les parties, dans la mesure où les modalités de la vente ne sont pas d’ores et déjà explicitement connues. Seule la signature de l’acte sous seing privé serait de nature à engager le vendeur (1e civ., 26 septembre 2018, n° 17-11.023).

Par ailleurs, un vendeur ayant accepté une offre d’achat peut opposer son refus à la signature du compromis de vente lorsque celui-ci mentionne une condition suspensive d’obtention d’un financement qui ne figurait pas expressément dans l’offre initiale (3e civ., 28 mars 2006, n° 05-14.090).