Jurisprudence : application de la garantie des loyers impayés aux seuls logements décents

Le principe vient d’être affirmé par la Cour de cassation dans une très récente décision (3e ch. civ., 6 mai 2021, n° 20-15.094) : le bénéfice de la garantie des loyers impayés requiert obligatoirement la décence du logement concerné, ce qui n’est pas le cas lorsque ce dernier ne répond pas aux critères de salubrité, de sécurité ou d’habitabilité définis par la loi.

En l’espèce, un propriétaire avait reçu le versement de 12 mois de loyer par l’organisme Action Logement, agréé par l’État pour le paiement des loyers au profit des propriétaires ayant souscrit la garantie des loyers impayés en cas de défaillance de leur locataire.

Or, le logement objet du litige étant frappé par un arrêté municipal de péril, l’organisme qui s’était porté caution a ultérieurement demandé le remboursement des sommes versées en faisant valoir le droit pour le locataire de refuser de s’acquitter de ses loyers si l’exécution de ses obligations par le bailleur est faite de mauvaise foi.

Observant que le manque de bonne foi du propriétaire vis-à-vis de son locataire n’est pas un motif d’inexécution de son engagement par le garant, la Cour de cassation n’a pas prononcé l’annulation du contrat de cautionnement. Elle a néanmoins considéré que la mauvaise foi dans la mise en œuvre d’une clause de ce contrat pouvait justifier que la clause correspondante ne produise pas ses effets et ne soit donc pas appliquée.

Ainsi, le bailleur doit rembourser l’intégralité des sommes indument perçues puisqu’il n’était pas fondé à solliciter la structure Action Logement pour le paiement de loyers non exigibles auprès du locataire.