Jurisprudence : vice caché en cas de vente d'un bien édifié sans permis de construire

Dans une décision rendue le mois dernier (3e ch. civ., 10 juin 2021, n° 20-11.902), la Cour de cassation a considéré comme atteint d’un vice caché au moment de sa vente, un bien immobilier initialement bâti en l’absence de tout permis de construire.

En effet, le vice caché est reconnu du fait du caractère illicite et non régularisable des constructions au regard du droit de l’urbanisme, dès lors que si cette information n’avait pas été dissimulée à l’acquéreur dans le cadre de la vente immobilière, celui-ci n’aurait pas souhaité acheter un bien impropre à sa destination ou n’en aurait proposé qu’un prix très inférieur.

Plus précisément, en l’espèce, le défaut d’autorisation de construire relatif à des ouvrages abritant la salle et la cuisine d’un restaurant, avait fait l’objet de condamnations pénales sans toutefois que la démolition soit ordonnée par les juridictions répressives. Mais une telle circonstance ne confère pas pour autant un caractère licite et régulier aux bâtiments litigieux.

Par suite, le requérant a fait valoir le risque qu’il encourrait de ne pas pouvoir obtenir de permis de construire pour une réédification similaire, en cas de destruction fortuite de l’immeuble qui, en l’état, méconnaissait plusieurs des prescriptions du plan d’occupation des sols (POS) de la commune pour manque de places de stationnement, dépassement de la surface d’implantation maximale autorisée et non-respect des distances minimales d’éloignement par rapport à la voie publique et au terrain contigu.

En conséquence, et même si l’éventualité d’une démolition accidentelle du bien n’est qu’hypothétique, la Cour de cassation a estimé que l’empêchement pour l’acquéreur de pouvoir prétendre à une reconstruction à l’identique à l’avenir, sans en avoir été dûment informé, constituait une caractéristique essentielle du restaurant, dont l’exploitation deviendrait totalement impossible si le risque venait à se réaliser.

Or, comme énoncé par l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de garantir le bien vendu de défauts cachés qui le rendraient impropres à l’usage auquel on le destine ou qui en diminueraient tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il avait eu connaissance de ces défauts.